中国资讯网北京讯（郭燕春）“随着数月以来租户对办公楼的需求强度持续放缓，尤其是外资租户，业主方接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实。这使得他们在一定程度上对未来前景有所把控，从而乐于在年末阶段部署更为灵活的租赁策略。”仲量联行华北区董事总经理张莹1月12日在仲量联行2016年第四季度北京房地产市场回顾会上表示。

在零售地产领域，北京南城两座相距不远的大型万达广场于年底开业，进一步改善了南部地区过去购物中心供应不足的状况。在投资市场，投资者将兴趣主要集中于存在改造潜力的物业项目，尤其是可改建为办公空间的项目。第三方物流需求持续推动物流市场的增长。而住宅市场自2016年第三季度末限制性政策出台之后，出现了迅速降温的迹象——豪华公寓和高档别墅的销量在第四季度均有大幅回落。

办公楼：尽管需求放缓，内资金融行业仍继续主导办公楼租赁市场，占2016年第四季度甲级办公楼交易量的46%。尽管多数交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商务中心区（CBD）。CBD的业主签下了数家金融公司租户，以填补少量空置面积。IT业仍是重要的需求来源之一。但许多科技公司出于高涨的成本压力，逐渐表示出对乙级办公楼的兴趣。过去两年在望京地区迅猛增长的IT业需求，目前出现明显降温，开始转向相对偏远、成本较低的选择 。

2017年前景展望：由于新供给高峰的首批优质项目品质较高，并由经验丰富的业主负责管理，其表现将优于老旧项目。2016年新建成的优质项目租赁速度较快，表明北京市场对高端办公空间存在潜在需求。“由于外资公司对成本敏感的程度持续增加，内资企业仍将是办公楼需求的主要来源，” 仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）表示，“尽管北京仍是企业在中国北方地区的重要聚集地，但中国整体市场增长趋缓，削弱了企业在中国实施扩张计划的紧迫性。”

投资：2016年北京投资市场活跃，全年共完成超过20笔重大交易。据仲量联行的数据显示，未来仓储市场供应有限。与此同时，甲级办公楼的大宗交易仍较为有限。

2017年前景展望：资本管制可能催生更多的国内资产购买机会。今年对国内投资机会的兴趣仍有提高空间。“迄今为止，办公楼仍是最受欢迎的投资领域，但由于市场机会有限，许多投资者正追逐一些老旧的资产或表现欠佳的项目，对其进行改建后，以期获得增值的机会，”仲量联行华北区投资部总监秦子凡（Kevin Qin）表示，“2017年买卖双方的价格预期仍有一定差距，对改建项目的兴趣可能在全年保持高涨。我们预计自用型买家将持续在市场中寻求机会，为长期业务增长确保足够的办公空间。”

优质零售：2017年餐饮和儿童产品类租户预计仍将继续成为主要需求来源。由于业主寻求令其租赁项目在市场上脱颖而出，市场可能出现更多的非传统类型租户。2017年将成为新增供应的高峰年，来自2016年延期竣工的项目（约占未来12个月新增供应总建筑面积的20%）预计将在今年年底前进入市场，不过，由于在零售环境疲软的背景下租赁需求总体进一步放缓，此前原定于2017年开业的零售项目也可能延迟开业。

酒店：持续增长的商务和旅游需求以及会议市场的复苏，促使2016年11月北京高端酒店市场出租率上升4.6%，达71.4%。投资人对一线城市优良酒店资产的兴趣更加浓厚。尽管2016年北京仅有一家酒店交易，但据仲量联行2016年1月至10月统计，期间中国酒店交易额达41亿元。

2017 年前景展望：交通设施的持续升级和旅游设施的快速发展将助力北京酒店市场。2020年即将开业的环球影城和2022年举办的北京-张家口冬季奥运会推动城市基础设施进一步完善。 “总而言之，这些项目的推进将促进京津冀地区旅游业的协同发展，同时也将产生可观的住宿需求，”仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌（Mandy Li）表示，“北京市场业绩将持续向好。”

住宅：2016年第三季度末，北京市政府出台了紧缩性调控新政，上调了购房者的最低首付款比例，对第四季度住宅市场产生直接影响。豪华公寓和高端别墅的成交量环比分别下降48%和33%。与此同时，豪华公寓和高端别墅的租赁需求延续了上季度的发展趋势，仍然保持稳定。

2017年前景展望：2016年底前，北京市市长承诺北京房价在2017年将不会上涨。我们预计，政府将严格推行抑制房地产过热的政策，甚至可能采取更多后续措施。因此，我们认为北京高档住宅市场的供应和需求均不会很快得以恢复。（责任编辑：李曼莉）